越南公寓业主多年未收到土地使用税通知引担忧

在越南，不少公寓业主购房多年却从未收到非农业土地使用税（thuế sử dụng đất phi nông nghiệp）的缴纳通知，这一现象正引发担忧。河内一位业主K.Ph.表示，她2017年从开发商手中买下胡松茂街（Hồ Tùng Mậu）一套公寓，一年后入住，2023年年中卖掉后又买下同一栋楼的另一套公寓并常住至今。近10年间，两套公寓她都没收到过土地使用税通知，在eTax Mobile上也查不到明确信息，她担心自己是否属于纳税对象、该去哪里缴、是否会被追缴并加收滞纳金。

近期，岘港（Đà Nẵng）等地税务机关已开始指导公寓业主履行2026年非农业土地使用税义务。按岘港税务部门说明，公寓楼建设用地属于应税土地，该土地面积会分摊到每套公寓，据此确定业主的纳税义务。因此，每套公寓的税额按分摊到的土地面积计算，而非直接按整套公寓的建筑面积计算。若公寓尚未取得产权证书，则由实际使用人纳税；开发商在公寓转让前承担纳税义务。

税率方面，多户多层住宅及公寓的居住用地适用税率为0.03%。家庭和个人每年应纳税额在5万越南盾以下的，无需提交免税申请。今年非农业土地使用税的最晚缴纳期限为10月31日；首次缴纳须在税务机关发出通知之日起30天内完成，第二年起每年只需缴纳一次。

Trọng Tín会计与税务咨询公司总经理阮文得（Nguyễn Văn Được）指出，旧业主被记欠税、新业主想缴却收不到通知的情况非常普遍。他认为，这说明国家对非农业土地税的管理存在问题，既不清楚收了多少、向谁收，也让早已卖掉房产的旧业主背负欠税，甚至面临被暂缓出境的风险。他建议重新设计契税申报表，加入“自某日起非农业土地税纳税义务由卖方转移至买方”一栏并附联系方式，同时像当前“清理税号”行动一样开展一次全面核查。

Minh Đăng Quang律师事务所主任陈华（Trần Xoa）律师则建议，税务机关应与农业与环境厅等部门实现数据互通，并同坊、社配合核查，更新数据以准确确定不动产所有者，做到应收尽收。实际上，这笔税并不高，普遍每年仅10万越南盾出头，却成为积压多年的欠税：旧业主想脱身，新业主不知去哪缴。

河内经营与技术大学税务专家阮玉秀（Nguyễn Ngọc Tú）指出，非农业土地使用税在财政总收入中占比极小，2025年该项收入仅约3万亿越南盾，而财政总收入超过200万亿越南盾。他主张改革该税政策，在保障居民住房、居住用地权利的同时，合理高效利用土地资源，例如对限额内的居住用地免税，仅对超出限额部分按累进税率征税。

来源：越南生意经