越南公寓業主多年未收到土地使用稅通知引擔憂

在越南，不少公寓業主購房多年卻從未收到非農業土地使用稅（thuế sử dụng đất phi nông nghiệp）的繳納通知，這一現象正引發擔憂。河內一位業主K.Ph.表示，她2017年從開發商手中買下胡松茂街（Hồ Tùng Mậu）一套公寓，一年後入住，2023年年中賣掉後又買下同一棟樓的另一套公寓並常住至今。近10年間，兩套公寓她都沒收到過土地使用稅通知，在eTax Mobile上也查不到明確信息，她擔心自己是否屬於納稅對象、該去哪裡繳、是否會被追繳並加收滯納金。

近期，峴港（Đà Nẵng）等地稅務機關已開始指導公寓業主履行2026年非農業土地使用稅義務。按峴港稅務部門說明，公寓樓建設用地屬於應稅土地，該土地面積會分攤到每套公寓，據此確定業主的納稅義務。因此，每套公寓的稅額按分攤到的土地面積計算，而非直接按整套公寓的建築面積計算。若公寓尚未取得產權證書，則由實際使用人納稅；開發商在公寓轉讓前承擔納稅義務。

稅率方面，多戶多層住宅及公寓的居住用地適用稅率為0.03%。家庭和個人每年應納稅額在5萬越南盾以下的，無需提交免稅申請。今年非農業土地使用稅的最晚繳納期限為10月31日；首次繳納須在稅務機關發出通知之日起30天內完成，第二年起每年只需繳納一次。

Trọng Tín會計與稅務諮詢公司總經理阮文得（Nguyễn Văn Được）指出，舊業主被記欠稅、新業主想繳卻收不到通知的情況非常普遍。他認為，這說明國家對非農業土地稅的管理存在問題，既不清楚收了多少、向誰收，也讓早已賣掉房產的舊業主揹負欠稅，甚至面臨被暫緩出境的風險。他建議重新設計契稅申報表，加入“自某日起非農業土地稅納稅義務由賣方轉移至買方”一欄並附聯繫方式，同時像當前“清理稅號”行動一樣開展一次全面核查。

Minh Đăng Quang律師事務所主任陳華（Trần Xoa）律師則建議，稅務機關應與農業與環境廳等部門實現數據互通，並同坊、社配合核查，更新數據以準確確定不動產所有者，做到應收盡收。實際上，這筆稅並不高，普遍每年僅10萬越南盾出頭，卻成為積壓多年的欠稅：舊業主想脫身，新業主不知去哪繳。

河內經營與技術大學稅務專家阮玉秀（Nguyễn Ngọc Tú）指出，非農業土地使用稅在財政總收入中佔比極小，2025年該項收入僅約3萬億越南盾，而財政總收入超過200萬億越南盾。他主張改革該稅政策，在保障居民住房、居住用地權利的同時，合理高效利用土地資源，例如對限額內的居住用地免稅，僅對超出限額部分按累進稅率徵稅。

來源：越南生意經