越南房地產市場分化：買入價格與現金流決定持有能力

越南房地產市場分化，房貸優惠期結束後，借款人的還款能力成為能否繼續持有房產的關鍵。以一筆30億越南盾的貸款為例，月供可能由2200萬越南盾升至3700萬越南盾。收入和生活開支不同的家庭，即使貸款金額相同，也可能分別出現每月資金結餘和缺口。

房地產市場相關配圖。（越南生意網）

2024年至2025年購房、享受本金寬限期或利率支持的借款人，尤其需要計算優惠結束後的支出。持有投資性房產且租金不足以覆蓋成本的人，可能面臨更大的出售壓力；房產出售也可能耗時數月。若現金流持續不足，及早與銀行商談調整還款安排，或在出現不良貸款前考慮出售，有助於保留處置空間。

10月18日，越南國家銀行要求銀行將六個月及以上期限的掛牌存款利率至少下調0.5個百分點，並將生產經營及優先領域的貸款利率下調1.5至2個百分點，同時加強高風險領域的信貸管控。住房貸款利率並未被列入直接降息範圍，未來利率變化仍有不確定性，購房決策需要同時衡量價格和還款能力。

降價幅度也不能單獨作為判斷房價是否合適的依據。一套63平方米公寓在2025年年中以42億越南盾購入，如今賣方降至38億越南盾仍難成交；同項目類似房源已有35億越南盾的成交價。購房者需要對照同類房源的實際成交記錄，並核實產權、出租可能性和貸款轉為浮動利率後的支出。

開發商同樣面臨現金流考驗。對在建住房，買方可關注施工進度、承包商變化、開發商財務狀況和過往交付記錄。項目銷售不及預期時，開發商需要判斷障礙在於價格、付款安排，還是購房者對交付的擔憂；缺少後續建設資金的項目，也可考慮合作或轉讓部分權益。

來源：越南生意網