越南土地定价如何贴近真实价值？专家提三项方案

越南房地产与土地定价领域专家近日指出，土地拍卖中标价本身并非问题所在，关键在于如何判断该价格是否真正代表市场价值。若忽视导致中标价高于普遍水平的因素，直接将中标价作为参考数据，可能在初始估值环节就产生偏差，并在此后多轮估值中反复放大。

破解数据瓶颈，减少土地定价中的偏差（越南生意网）

专家用一个假设模型说明这种「涨价循环」：假设T1地块市场价值为3000万越南盾/平方米，国家以此作为起拍价，最终以4500万越南盾/平方米成交。这1500万越南盾/平方米的差额，可能反映的是中标者的收益预期、竞争心理或个别支付意愿，而不一定是多数买家认可的价值。

若4500万越南盾/平方米作为成功交易进入数据库，并直接用作可比资产，特征相似的T2地块也可能被估到同一水平，即从3000万越南盾/平方米升至4500万越南盾/平方米，而市场基本面并未变化。若该价格继续成为T2的起拍价并以6000万越南盾/平方米成交，新价格又可能进入下一轮比较数据，甚至影响T1为银行抵押等目的重新估值，并波及周边区域。

以拍卖中标价作为比较信息时「涨价循环」的传导机制示意图（越南生意网）

专家强调，增加可比资产数量并不必然消除偏差。如果输入数据普遍高于正常交易水平，取平均值仍可能高于市场价值。与买卖双方协议交易相比，拍卖价格受竞价者竞争影响，起拍价又设定了报价门槛，中标者也可能因对地块盈利前景过度乐观而支付过高价格。因此，简单平均多个中标价未必能消除正向偏差，数据的代表性和使用前的处理方法同样重要。

对此，专家提出三项配套方案。第一，增加房地产供应、抑制投机：通过解决法律、规划和投资程序障碍，推动更多项目落地，同时发展保障性住房、增加价格与支付能力匹配的商品房供应，并研究对闲置土地和投机性房地产征税，以削弱囤地待涨动机。国家还可研究通过公共交通导向开发（TOD）模式拍卖交通沿线土地，或依法运用土地增值调节工具，回收部分增值收益。

「涨价循环」的传导机制示意图（越南生意网）

第二，提升数据质量并灵活组合估值方法。土地估值效果同时取决于输入数据质量、所选方法、执行者能力和技术支撑，因此建设土地价格数据库须与规范信息采集、核查和处理流程同步推进。国家可研究应用自动估值模型（AVM），利用大数据、人工智能和机器学习辅助构建贴近市场的土地价格表。除位置、面积、法律状态和成交价外，模型还应纳入居民收入、繁华程度、交通连接与配套设施、生活环境质量、内涝风险和绿化密度等经济、社会和环境因素，并建设可经常更新、与地理信息系统（GIS）和人口数据等对接的国家级房价地价数据库。

第三，研究对适合地块扩大拍卖规模。仅推出少数地块拍卖时，中标价可能高度受最高报价者支付意愿影响；若在同一区域组织多地块拍卖，并充分公开信息、留出适当准备时间，更大的供应量有助于降低单宗地块的过度竞争。但增加拍卖地块数量并不必然压低中标价，结果仍取决于竞争程度、参与方财力和预期，需结合各区域实际情况权衡。对于用于投资项目的大型特殊地块，批量拍卖可能不可行，此时国家需结合其他估值方法，以反映地块开发潜力，兼顾国家、企业和居民利益。

来源：越南生意经