越南土地定價如何貼近真實價值？專家提三項方案

越南房地產與土地定價領域專家近日指出，土地拍賣中標價本身並非問題所在，關鍵在於如何判斷該價格是否真正代表市場價值。若忽視導致中標價高於普遍水平的因素，直接將中標價作為參考數據，可能在初始估值環節就產生偏差，並在此後多輪估值中反覆放大。

破解數據瓶頸，減少土地定價中的偏差（越南生意網）

專家用一個假設模型說明這種「漲價循環」：假設T1地塊市場價值為3000萬越南盾/平方米，國家以此作為起拍價，最終以4500萬越南盾/平方米成交。這1500萬越南盾/平方米的差額，可能反映的是中標者的收益預期、競爭心理或個別支付意願，而不一定是多數買家認可的價值。

若4500萬越南盾/平方米作為成功交易進入數據庫，並直接用作可比資產，特徵相似的T2地塊也可能被估到同一水平，即從3000萬越南盾/平方米升至4500萬越南盾/平方米，而市場基本面並未變化。若該價格繼續成為T2的起拍價並以6000萬越南盾/平方米成交，新價格又可能進入下一輪比較數據，甚至影響T1為銀行抵押等目的重新估值，並波及周邊區域。

以拍賣中標價作為比較信息時「漲價循環」的傳導機制示意圖（越南生意網）

專家強調，增加可比資產數量並不必然消除偏差。如果輸入數據普遍高於正常交易水平，取平均值仍可能高於市場價值。與買賣雙方協議交易相比，拍賣價格受競價者競爭影響，起拍價又設定了報價門檻，中標者也可能因對地塊盈利前景過度樂觀而支付過高價格。因此，簡單平均多箇中標價未必能消除正向偏差，數據的代表性和使用前的處理方法同樣重要。

對此，專家提出三項配套方案。第一，增加房地產供應、抑制投機：通過解決法律、規劃和投資程序障礙，推動更多項目落地，同時發展保障性住房、增加價格與支付能力匹配的商品房供應，並研究對閒置土地和投機性房地產徵稅，以削弱囤地待漲動機。國家還可研究通過公共交通導向開發（TOD）模式拍賣交通沿線土地，或依法運用土地增值調節工具，回收部分增值收益。

「漲價循環」的傳導機制示意圖（越南生意網）

第二，提升數據質量並靈活組合估值方法。土地估值效果同時取決於輸入數據質量、所選方法、執行者能力和技術支撐，因此建設土地價格數據庫須與規範信息採集、核查和處理流程同步推進。國家可研究應用自動估值模型（AVM），利用大數據、人工智能和機器學習輔助構建貼近市場的土地價格表。除位置、面積、法律狀態和成交價外，模型還應納入居民收入、繁華程度、交通連接與配套設施、生活環境質量、內澇風險和綠化密度等經濟、社會和環境因素，並建設可經常更新、與地理信息系統（GIS）和人口數據等對接的國家級房價地價數據庫。

第三，研究對適合地塊擴大拍賣規模。僅推出少數地塊拍賣時，中標價可能高度受最高報價者支付意願影響；若在同一區域組織多地塊拍賣，並充分公開信息、留出適當準備時間，更大的供應量有助於降低單宗地塊的過度競爭。但增加拍賣地塊數量並不必然壓低中標價，結果仍取決於競爭程度、參與方財力和預期，需結合各區域實際情況權衡。對於用於投資項目的大型特殊地塊，批量拍賣可能不可行，此時國家需結合其他估值方法，以反映地塊開發潛力，兼顧國家、企業和居民利益。

來源：越南生意經