越南土地定价存偏差 或推高整体地价

越南房地产和土地定价专家近日表示，房价是土地成本、建造成本、供需关系和购房者支付能力等多重因素共同作用的结果。因此，降低房价不能只停留在减少土地使用费上，还必须控制定价数据的质量，并建立机制，让节省下来的成本真正转化为最终受益方的利益。

土地定价与地价被推高的风险（越南生意网）

一位估价专家在与VnEconomy交流时指出，近期地价高企，要求重新审视按市场原则确定地价的方式。从估价角度看，问题不在于市场价值原则本身，而可能出在输入数据的选择和处理方式上，尤其是把成交价格直接作为比较依据来估算地价。

根据2024年6月27日第71/2024/NĐ-CP号议定（经第226/2025/NĐ-CP号议定修订补充）第4条第2款a项，土地定价的输入信息包括市场上已完成转让的土地价格，以及按规定完成财务义务后的土地使用权拍卖中标价格。然而，申报两个价格的现象使转让合同上的价格可能低于实际成交价，降低了这一数据来源的可靠性。相比之下，拍卖中标价因具体明确而常被优先采用，担心低估国有资产及相关法律风险，也使估价人员更依赖这一数据来源。

但拍卖中标价并不等同于市场价值。按照国际估价标准（IVS），市场价值反映的是在正常交易中，自愿买卖双方在信息充分且非被迫情况下估算的价格。而拍卖中标价还受到竞争程度、涨价预期和参与者支付能力的影响。当供应有限、多人争购同一地块时，最终价格可能远超普遍成交水平；中标者也可能因对资产盈利预期过高而报出高价。

问题因此不在于把拍卖中标价从定价数据中剔除，而在于使用前如何评估和调整数据。如果这一环节做得不充分，按市场原则定价仍可能得出不能反映真实成交水平的结果，甚至助推地价上涨。在土地拍卖中，由于推出地块数量有限、竞争程度和参与者支付能力不同，中标价可能高于普通成交水平。值得注意的是，认为国家拍卖土地是“F0货源”、可以低价买入再迅速转手赚取差价的心理，也可能推高支付意愿。

拍卖中标价与市场价值关系的假设模型示意图（越南生意网）

这种区分在国际估价标准中也有提及。根据IVS 2025第A10.07条，确定市场价值时，应剔除只对某一特定所有者或买家有价值、而市场上其他人无法获得的优势。因此，如果拍卖中标价包含特定价值部分却被直接用作比较数据，估价结果可能高于普通成交水平。但这并不意味着拍卖中标价不能作为土地定价的输入数据，关键在于纳入比较前如何评估和调整。

假设起始地价按任何方法确定均符合《土地法》规定的市场价值时的示意图（越南生意网）

假设起始地价按任何方法确定均符合《土地法》规定的市场价值时的示意图（越南生意网）

如果估价人员只调整待估地块与比较地块在位置、朝向、临街面或道路宽度等方面的差异，却不考虑中标价中可能已加入的特定价值部分，估价结果就很可能高于普通成交水平。当拍卖中标价被用作后续定价的参考依据时，偏差可能更严重：一个因心理或个别买家预期而被推高的中标价，若被直接用作其他地块的参考，可能继续影响周边地区的估价结果，形成推高整体地价的效应。

正因如此，在数据科学中，只要输入数据不准确，无论计算模型多么精细，都可能导致结果偏差。对土地定价而言，如果拍卖中标价数据未经适当筛选和调整，结果可能满足程序要求，却仍未反映真实市场价值。若不解决这一环节的不足，即使改变定价原则，也未必能解决地价被推高的问题。

来源：越南生意经