越南土地定價存偏差 或推高整體地價

越南房地產和土地定價專家近日表示，房價是土地成本、建造成本、供需關係和購房者支付能力等多重因素共同作用的結果。因此，降低房價不能只停留在減少土地使用費上，還必須控制定價數據的質量，並建立機制，讓節省下來的成本真正轉化為最終受益方的利益。

土地定價與地價被推高的風險（越南生意網）

一位估價專家在與VnEconomy交流時指出，近期地價高企，要求重新審視按市場原則確定地價的方式。從估價角度看，問題不在於市場價值原則本身，而可能出在輸入數據的選擇和處理方式上，尤其是把成交價格直接作為比較依據來估算地價。

根據2024年6月27日第71/2024/NĐ-CP號議定（經第226/2025/NĐ-CP號議定修訂補充）第4條第2款a項，土地定價的輸入信息包括市場上已完成轉讓的土地價格，以及按規定完成財務義務後的土地使用權拍賣中標價格。然而，申報兩個價格的現象使轉讓合同上的價格可能低於實際成交價，降低了這一數據來源的可靠性。相比之下，拍賣中標價因具體明確而常被優先採用，擔心低估國有資產及相關法律風險，也使估價人員更依賴這一數據來源。

但拍賣中標價並不等同於市場價值。按照國際估價標準（IVS），市場價值反映的是在正常交易中，自願買賣雙方在信息充分且非被迫情況下估算的價格。而拍賣中標價還受到競爭程度、漲價預期和參與者支付能力的影響。當供應有限、多人爭購同一地塊時，最終價格可能遠超普遍成交水平；中標者也可能因對資產盈利預期過高而報出高價。

問題因此不在於把拍賣中標價從定價數據中剔除，而在於使用前如何評估和調整數據。如果這一環節做得不充分，按市場原則定價仍可能得出不能反映真實成交水平的結果，甚至助推地價上漲。在土地拍賣中，由於推出地塊數量有限、競爭程度和參與者支付能力不同，中標價可能高於普通成交水平。值得注意的是，認為國家拍賣土地是“F0貨源”、可以低價買入再迅速轉手賺取差價的心理，也可能推高支付意願。

拍賣中標價與市場價值關係的假設模型示意圖（越南生意網）

這種區分在國際估價標準中也有提及。根據IVS 2025第A10.07條，確定市場價值時，應剔除只對某一特定所有者或買家有價值、而市場上其他人無法獲得的優勢。因此，如果拍賣中標價包含特定價值部分卻被直接用作比較數據，估價結果可能高於普通成交水平。但這並不意味著拍賣中標價不能作為土地定價的輸入數據，關鍵在於納入比較前如何評估和調整。

假設起始地價按任何方法確定均符合《土地法》規定的市場價值時的示意圖（越南生意網）

假設起始地價按任何方法確定均符合《土地法》規定的市場價值時的示意圖（越南生意網）

如果估價人員只調整待估地塊與比較地塊在位置、朝向、臨街面或道路寬度等方面的差異，卻不考慮中標價中可能已加入的特定價值部分，估價結果就很可能高於普通成交水平。當拍賣中標價被用作後續定價的參考依據時，偏差可能更嚴重：一個因心理或個別買家預期而被推高的中標價，若被直接用作其他地塊的參考，可能繼續影響周邊地區的估價結果，形成推高整體地價的效應。

正因如此，在數據科學中，只要輸入數據不準確，無論計算模型多麼精細，都可能導致結果偏差。對土地定價而言，如果拍賣中標價數據未經適當篩選和調整，結果可能滿足程序要求，卻仍未反映真實市場價值。若不解決這一環節的不足，即使改變定價原則，也未必能解決地價被推高的問題。

來源：越南生意經